2024 r. z dużym prawdopodobieństwem przyniesie dalszy wzrost cen mieszkań i gruntów, których dostępność będzie maleć szczególnie w dużych miastach. Popyt będzie wysoki, co będzie zwiększać dziurę podażową.
Czego możemy się spodziewać na rynku mieszkaniowym w 2024 roku? Specjalnie dla nas wypowiedzieli się dla nas prezesi spółek Atal, Lokum Deweloper oraz członek zarządu w Skanska Residential Development Poland. Eksperci wskazują, że oczekiwać możemy presji cenowej na gruntach, wzrostów cen mieszkań, przy dobrych wiatrach obniżek stóp procentowych. Deweloperzy z pewnością będą realizować budowy i rozpoczynać kolejne inwestycje, jednak jeśli utrzyma się tak wysoki popyt, nie zdołają załatać dziury podażowej.
Zobacz także: Cen mieszkań w 2024 będą rosły wolniej, a nawet mogą się zatrzymać. Oto trzy powody przemawiające za takim scenariuszem
Rynek nie sprzyja obniżce cen mieszkań
Ostatnie lata na rynku nieruchomości mieszkaniowych to prawdziwa sinusoida, rok 2023 przyniósł pewną stabilizację, uspokoiły się ceny materiałów budowlanych i gruntów.
„Przez ostatnie lata firmy deweloperskie prowadzą działalność na bardzo niestabilnym rynku. Na nasze funkcjonowanie wpływ miały pandemia, wojna w Ukrainie, zmiany stóp procentowych od prawie zerowych do bardzo wysokich. Wszystko to przekładało się na znaczący wzrost kosztów materiałów budowalnych, energii, pracy i gigantyczny wzrost kosztów finansowania.” – powiedział Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper.
Źródło: Lokum Deweloper
Ze względu na niską bazę wystrzelił popyt na mieszkania, jednak podaż okazała się niewystarczająca. Dla niektórych kopalnią złota okazał się program dopłat Bezpieczny kredyt 2% i z pewnością część rynku z ulgą przyjęła wiadomość o pracach nad jego kontynuacją nowej formule. Na szczegóły wciąż czekamy, jednak wiceprzewodniczący klubu Koalicji Obywatelskiej zapowiedział, że trwają ustalenia na temat Kredytu 0 proc. Zarys programu "Mieszkanie na strat" (ma zastąpić Bezpieczny kredyt 2%) opisaliśmy na Strefie Inwestorów.
Czego więc możemy się spodziewać w nowym 2024 roku? Skanska Residential Development Polska wskazuje, że możemy oczekiwać równowagi kosztów powstawania inwestycji mieszkaniowych. Popyt, przy założeniu kontynuowania programu pomocowego, będzie zbliżony do tego obserwowanego w 2023 r.
„W nowym roku możemy się spodziewać stabilizacji kosztów związanych z samą budową inwestycji mieszkaniowych, dalej będzie występować duża presja cenowa na grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową spowodowana dużym popytem ze strony firm deweloperskich. Uważam, że popyt na mieszkania pozostanie na podobnym poziomie, choć tutaj pewną niewiadomą jest Bezpieczny Kredyt 2% i to, w jakiej formie będzie kontynuowany.” – wyjaśnia Cezary Grzebalski, dyrektor ds. rozwoju projektów oraz członek zarządu w Skanska Residential Development Poland.
Malejąca dostępność gruntów, szczególnie w dużych miastach nie zapowiada znacznego zwiększenia podaży. „Ze względu na ograniczoną ilość gruntów oraz przedłużające się procedury formalno-prawne, nie spodziewamy się znacząco zwiększonej podaży mieszkań. Myślę, że w 2024 roku w dalszym ciągu popyt będzie przeważał nad podażą, a przy rosnących cenach gruntów to nie sprzyja obniżce cen, a więc przewiduje stabilizację lub dalszy wzrost cen mieszkań.” – dodaje Grzebalski.
Podobną opinię przedstawia Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal. „Na dynamikę cen wpływ mają przede wszystkim rozbudowane procedury administracyjne, które wydłużają proces inwestycyjny oraz niewystarczająca podaż związana m.in. z kurczącymi się zasobami gruntów w dużych miastach.” – mówi prezes Juroszek i dodaje, że Atal spodziewa się podobnej sprzedaży, jak w minionym roku. „Spodziewamy się utrzymania podobnej sprzedaży jak w bieżącym roku. Możliwe są wzrosty kontraktacji dla najlepiej przygotowanych firm, które stale uruchamiają nowe projekty.”
Nasi przedstawiciele rynku deweloperskiego zgodnie spodziewają się obniżek stóp procentowych, które wpłyną na dostępność kredytów hipotecznych i dalszy ruch na rynku mieszkaniowym.
Zobacz także: Inflacja będzie spadać wolnej, ale dążymy do celu inflacyjnego – powiedział krótko prezes NBP podczas konferencji
Ceny gruntów i podaż mieszkań
Dostępność ziemi to już wyzwanie dla branży deweloperskiej, szczególnie w przypadku dużych miast. W najlepszej sytuacji są najwięksi deweloperzy o stabilnej sytuacji finansowej, mogąc sobie pozwolić na zakup dużych parceli pod inwestycje wieloetapowe.
„Sytuacja z gruntami jest wyzwaniem dla branży. Atal jest o tyle w lepszej sytuacji, że dysponuje dużymi możliwościami finansowymi, które pozwalają zakupić duże parcele pod wieloetapowe inwestycje. Tutaj konkurencja jest mniejsza.” – wyznaje prezes Juroszek.
Skanska spodziewa się, że ceny gruntów zostaną utrzymane na niezmienionym poziomie lub nieznacznie wzrosną. Oczywiście pod warunkiem, że rynek utrzyma obserwowany poziom ożywienia.
„Ceny gruntów pozostaną na obecnym poziomie, lub będziemy obserwować ich dalsze wzrosty jeśli rynek mieszkaniowy w dalszym ciągu pozostanie w dobrej kondycji. Sytuacja w dużej mierze będzie zależna od tego, jak będzie wyglądał rynek po stronie popytu na mieszkania, ponieważ strona podażowa będzie dalej stosunkowo niska, przynajmniej jeśli mówimy o sytuacji w największych miastach.” – wyjaśnił Cezary Grzebalski.
Źródło: Skanska
Miejsca na poprawę sytuacji dostępności ziemi pod inwestycje nie widzi prezes Lokum Deweloper, stwierdzając, że w miastach ziemi już nie ma.
„Grunty w miastach to zasób skończony. Jest ich coraz mniej, dlatego ceny działek nieustannie rosną. Na dodatek powolne działanie administracji ogranicza możliwość ich zabudowy. Nie spodziewamy się poprawy sytuacji w tym względzie. Jesteśmy z tym pogodzeni, choć wymusza to na nas podnoszenie cen mieszkań.” – powiedział Bartosz Kuźniar.
Prezes Kuźniar zauważa również, że nie powinno się oczekiwać od deweloperów ciągłego zwiększania liczby budów. Jako jeden z czynników małej podaży podaje, jak większość przedstawicieli tej branży, przedłużone i skomplikowane procedury administracyjne.
„Nie możemy oczekiwać ciągłego, a przy tym znacznego zwiększania budów przez deweloperów. Obecnie widzimy pewnego rodzaju ożywienie w rozpoczynaniu nowych inwestycji, ale ma to związek z ograniczeniem produkcji w czasie, gdy mieliśmy do czynienia z załamaniem popytu. Teraz te projekty, dla których firmy maja pozwolenia na budowę, a które zostały wstrzymane, są uruchamiane. Pamiętajmy jednak, że procedury administracyjne są bardzo długie i deweloperzy potrzebują czasu na uzyskanie kolejnych pozwoleń. Dlatego dynamika zwiększania budów spadnie, a co za tym idzie nastąpi pewna stabilizacja – na niskim poziomie – działalności deweloperskiej.”
Ponadto, w opinii prezesa Lokum Deweloper do zwiększenia podaży „niezbędne jest uproszczenie procedur administracyjnych.” oraz odpowiedzialne samorządy, które będą chciały w ramach współpracy poszerzać możliwości mieszkaniowe gmin.
Zbigniew Juroszek uważa, że firmy wraz z rosnącym popytem będą stopniowo uruchamiały kolejne projekty, problemy pojawią po stronie małych deweloperów.
Z kolei Cezary Grzebalski twierdzi, że rynek nie będzie w stanie nadążyć za aktualnym popytem na mieszkania. „Zakładam, że deweloperzy nie będą w stanie pokryć zapotrzebowania rynku na mieszkania w 100% ze względu na niską dostępność gruntów inwestycyjnych oraz na przeciągające się w czasie procedury formalno-prawne.” – wyjaśnia.
Zobacz także: NBP podało średnie dane transakcyjne z rynku nieruchomości. Rynek pierwotny i wtórny notuje wzrosty, ale mniej spektakularne niż można było się spodziewać
Kredyt i klient w 2024 roku
W minionym roku głównym stymulatorem rynku był z pewnością program dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania BK2%, który skończył się równie szybko, jak się zaczął. Przyciągnął on wielu klientów, ściągnął ludzi z rynku najmu na rynek transakcyjny, również tych niemyślących o hipotece, a widzących w tym dobrą okazję.
„Program Bezpieczny Kredyt 2% z pewnością można uznać za głównego stymulatora rynku w mijającym roku, ponieważ przyciągnął on nawet tę grupę klientów, która teoretycznie wcale go szczególnie nie wyczekiwała, ale po jego wprowadzeniu ostatecznie zdecydowała się na zakup nieruchomości, korzystając z okazji.” – powiedział Cezary Grzebalski, dyrektor ds. rozwoju projektów oraz członek zarządu w Skanska Residential Development Poland.
Jednak nie można zapominać, że kupujący to nie tylko beneficjenci BK2%, ale również klienci z klasycznymi kredytami i gotówką. Ta druga grupa to w dużej mierze właśnie klienci deweloperów, szczególnie w dużych miastach. „Warto jednak, zaznaczyć, że w Skanska Bezpieczny Kredyt 2% nie był i nie jest kluczowym czynnikiem decydującym o dobrym poziomie sprzedaży. W związku z tym, bez względu na to, czy program zostanie utrzymany na rynku, czy też nie, nie obawiamy się o stronę popytową.” – dodał.
Atal klasycznie spodziewa się, że wśród chętnych na mieszkanie w 2024 r. będą dominować osoby zaspokajające własne potrzeby mieszkaniowe oraz klienci indywidualni chcący mieszkania wynajmować. „Spodziewamy się, że nadal osoby zaspakajające własne potrzeby mieszkaniowe i osoby indywidualne, które kupują lokale na wynajem.” – powiedział Zbigniew Juroszek.
Źródło: Atal
Bartosz Kuźniar przewiduje, że w kolejnych kwartałach grupą docelową będą osoby posiłkujące się finansowaniem kredytowym. Sprzyja temu wiele czynników, od zapowiedzianego programu Mieszkanie na start, przez stabilizację lub spadek poziomu stóp procentowych, po wzrost wynagrodzeń.
„Od dłuższego czasu mamy już do czynienia ze stabilizacją poziomu stóp procentowych. Z tego powodu oraz za sprawą rosnących wynagrodzeń, dostępność kredytów hipotecznych jest większa. Niemniej jednak ważną rolę odegrają również klienci gotówkowi oraz inwestorzy – ze względu na dużą atrakcyjność rynku nieruchomości w ochronie i pomnażaniu kapitału. Mamy więc nadzieję na powrót pewnego rodzaju równowagi w zakresie struktury popytu w nadchodzącym roku.” – zastanawia się prezes Lokum Deweloper.
