Deweloperzy najlepsze mogą mieć już za sobą. Co prawda tegoroczne wyniki mogą być wciąż dobre, ale przed nimi wymagający okres. W drugim kwartale, po raz pierwszy od dawna, nastąpił spadek sprzedaży nowych mieszkań wśród giełdowych deweloperów. Jak by tego było mało, deweloperom coraz mocniej dokuczają warunki ekonomiczne.
Spadek sprzedaży mieszkań w II kw. 2018 r.
Jeżeli spojrzymy na dane, to praktycznie wszyscy deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW w 2017 roku zanotowali wzrosty sprzedaży. Całkowita liczba sprzedanych mieszkań zwiększyła się aż o 27,3% w porównaniu do poprzedniego roku. Także 2018 r. rozpoczął się dla deweloperów dobrze. W pierwszym kwartale sprzedaż wzrosła o 6,5% rok do roku, ale, jeżeli się wgryziemy w dane, to tak dobrze już to nie wyglądało. Co trzecia firma z GPW zanotowała bowiem spadek sprzedaży i to dwucyfrowy.
Drugi kwartał tego roku już nie był dobry dla deweloperów. Całe wzrosty pierwszego kwartału zostały zniwelowane (spadek o 6,4%).
Wykres 1. Liczba sprzedanych mieszkań deweloperów notowanych na GPW: 2016 r. – II kw 2018 r.
Źródło: obliczenia własne na podstawie raportów spółek
Zobacz także: 6 spółek deweloperskich, które mogą zaskoczyć wysoką dywidendą w 2018 roku, dzięki rekordowej sprzedaży mieszkań
Wyniki deweloperów w 2018 roku będą dobre. Źle może być dopiero później
Spadek sprzedaży mieszkań to pierwsza rysa na trwającej od dłuższego czasu hossie deweloperów. Ponadto, warto zaznaczyć, że spółkom z tej branży na pewno nie sprzyjają szybko rosnące płace w budowlance, o czym pisaliśmy niedawno. Wzrastają też dynamicznie ceny gruntów pod zabudowę. Te czynniki windują wzrost cen mieszkań, a te wzrosty, z kolei, wpływają negatywnie na popyt. W następnych kwartałach deweloperzy mogą więc odczuć dalszy spadek sprzedaży oraz zmniejszenie marży.
Należy jednak zaznaczyć, że wyniki finansowe za 2018 rok prawie na pewno będą dobre. Każdy deweloper odnotowuje bowiem przychody z opóźnieniem – rok lub nawet dwa lata od sprzedaży mieszkania – dopiero w momencie przekazania kluczy klientowi. Liczba przekazań mieszkań obecnie wciąż dynamicznie rośnie. W 2017 roku przekazano o 27% więcej mieszkań niż w 2016 r., a w pierwszym półroczu tego roku liczba rozpoznanych w wyniku lokali wzrosła o 36% rok do roku. Tak więc przychody deweloperów rosną, a problem może pojawić się dopiero za rok, kiedy obecny spadek sprzedaży przełoży się też na spadek przekazań mieszkań.
Zobacz także: 5 warunków udanej inwestycji deweloperskiej, na przykładzie Vantage Development
Wykres 2. Liczba przekazanych mieszkań deweloperów notowanych na GPW: 2016 r. – II kw 2018 r.
Źródło: obliczenia własne na podstawie raportów spółek
Jeśli spadek sprzedaży mieszkań będzie kontynuowany w kolejnych kwartałach, to niewątpliwie przełoży się negatywnie na wyniki finansowe spółek. Przy rosnących kosztach i słabym postrzeganiu przez inwestorów rynku obligacji korporacyjnych może to stanowić problem. Wzrost podstawowych kosztów, czyli robocizny oraz gruntów, może tylko spotęgować to zjawisko – ceny mieszkań będą musiały dalej rosnąć, co może z kolei wpłynąć negatywnie na popyt. Jednak to wszystko zobaczymy w wynikach dopiero kilkanaście miesięcy później. Wyceny spółek na giełdzie muszą jednak zacząć to uwzględniać już dzisiaj.
Wykres: Indeks WIG-nieruchomości lata 2016 - 2018
WIG Nieruchomości po trzech latach intensywnych wzrostów już złapał zadyszkę. Od początku roku spadł o ok. 6% (od styczniowego szczytu o 10%). Nie jest to duży spadek w porównaniu do indeksów mWIG40 (-11%) czy sWIG80 (-14%), lecz inwestorzy powinni już teraz mieć świadomość potencjalnych problemów, gdyż na giełdzie kupuje się przyszłość, a nie teraźniejszość.
